东方雨虹唱哪出？砸40亿抢到的北京土地转手47万就卖了！“马甲”传闻被坐实？

　　天天财经讯，在前几天的文章里，天天财经提到过，上个月18日东方雨虹的下属全资子公司以溢价率15%的代价，拿下一块北京市丰台区土地的使用权。

　　这件事在东方雨虹11月15日晚的公告中得到了披露，关键是这块地到手未满一个月还没焐热，东方雨虹就宣称要转手卖掉。

　　今年以来，东方雨虹在北京土拍市场疯狂刷存在感，先后在顺义、海淀、经开、昌平等区参与热门地块的竞拍，但七次拿地均失败。

　　当天丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区地块（下称南苑地块），因约2.91万元/平方米的利润空间引来了华润置地、首开、中海、天恒等在内的7家房企和东方雨虹的同台竞技。

　　该宗地起始价34.9亿元，上限40.135亿元，楼面价约4.89万元/平方米，销售指导价7.8万元/平方米。经过不到10分钟、28轮竞价后，南苑地块触达地价上限，随后进入摇号环节，最终东方雨虹以40.135亿元的成本成为幸运儿。

　　截至6月末，东方雨虹的现金及现金等价物约47.98亿元，以这个成本拿地相当于在手现金的84%左右。就在外界猜测东方雨虹是不是要盖房子时，其15日的公告中称，公司拟以47.5万元将全资子公司北京虹曦置业所持虹丰置业95%股权，转让给苏州竹辉兴业有限公司（下称苏州竹辉）。

　　北京虹曦置业就是以上限价格拿下南苑地块的买家，随后成立虹丰置业作为这块地的建设主体。也就是说，东方雨虹通过这种形式退出了该宗项目，成为持股5%的闲散小股东。

　　受让方苏州竹辉成立于1986年，是香港注册公司菱华工程有限公司全资子公司，是一家以从事测量服务为主的企业。层层股权穿透后发现，苏州竹辉实为中海企业发展集团成员，公司法人刘慧明还在13家由中海控股或参股的企业担任法定代表人，且苏州竹辉与这些公司拥有相同电话或地址。

　　种种迹象显示，在南苑地块的竞拍中，东方雨虹大概率充当了中海的“马甲”。“之前市场已经预期，东方雨虹旗下公司很可能就是拿地的‘马甲’。对其来说，拿到地再转让出去，其保留一部分股权在项目公司中可以获得项目开发中的收益，相当于赚了‘马甲’费。此外，由于其可能通过与一些房企进行深度绑定，来获取一些与防水等相关的业务，可谓一举两得。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　事实上，东方雨虹今年突然开始激进拿地就引发外界猜测，业内人士分析，非房企参与竞拍拿地要么是想自己下场，要么就是成为某头部房企 的“马甲”，拿地是为了与企业合作开发，彼时就传出这一头部企业是“中海”。至于南苑地块的土地款是否由中海支付，以及未来是否还会继续充当“马甲”帮助开发商摇号，针对上述猜想，东方雨虹董事会秘书办公室相关人员曾表示，“公司不涉及房地产开发业务，此次拿地拟通过该土地资源合作与客户建立长期稳定深度的业务合作关系。”

　　眼下苏州竹辉拿下虹丰置业股权，从某方面印证了业内猜测，也符合东方雨虹的上述回应。

　　2023年以来，北京推出了多宗热门优质地块，不同于其他城市的“资质门槛”，北京的土拍更多以价格+摇号作为出让方式，北京的土地市场格外抢手。而热门地块惹企业“眼红”，房企为了加大中签率，邀请其他企业参与竞拍，或者派出马甲，这也引发了新的拿地趋势。

　　6月1日北京出让4宗地块，总起始价86.45亿元。其中顺义新城第19街区69地块最热门，吸引45家企业报名，除了知名的行业头部央国企、优质民营企业和地方国资外，还出现了山西星河、厦门岩垚盛、阳明尚兴、同泰日方、东亚兴华、福建雄旺等近十家陌生面孔。

　　随后只有3名员工的福建雄旺和首次进京的石家庄房企创世纪，双双拿下顺义地块。

　　福建雄旺这家公司与当天同样参与竞拍的另一家福建小房企厦门岩垚盛有关联，二者的大股东共同投资了福州兆益、宁波兆诚等地产公司。而宁波兆成的部分股权出质给了厦门益悦置业，厦门益悦属于厦门利柏集团，后者又是建发国际的间接全资子公司。

　　福建雄旺的代表在土拍现场表示，能摇中地块非常意外，此前并未做相应准备，未来项目开发是从福建派团队过来，还是在北京组建新团队都还是未知数。

　　6月14日，北京再推出3宗地块——2宗位于海淀、1宗位于顺义，吸引了82家房企参与竞拍，除了常见的头部房企之外，东方雨虹携手鲜为人知的海门海泰也加入其中。但在这场土拍中，甚至出现了仅成立1天的房企报名，如太原萃丰报名参与了海淀“双子星”的竞拍，这家公司刚于6月12日成立。业内认为刚成立一天就参与土拍，也有可能是大型房企的马甲。

　　两天后，东方雨虹和海门海泰又继续绑定参与竞拍经开区亦庄地块。当时就有观点认为，东方雨虹作为房企的供应商或许是收到了其他大型房企的邀请，算是房企的马甲，加大房企摇中地块的概率。像东方雨虹这般灵活变通维护客户关系，一定程度上能反映出地产行业收缩背景下防水建材生意难做，而这一点也直观地反映在东方雨虹高达151亿元的应收账款上。

　　而最后名不见经传的江苏中皋置业以79亿元摘得亦庄王炸地块，这家公司是富皋万泰集团有限公司100%控股子公司，而富皋万泰集团有限公司为江苏省如皋市人民政府100%控股。天眼查显示，中皋置业与招商局集团在江沪地带曾多次合作，有市场人士猜测中皋置业或为某头部央企的“马甲”。

　　东方雨虹此次“贱价”转卖一事，也让业内关于“马甲”拿地是否被允许，以及北京土拍对于报名房企的资质有哪些要求的讨论再次火热。“马甲”拿地降低了保证金，万一摇号摇中后利益巨大，但对市场秩序最直接的影响就是导致不公平性。

　　以福建雄旺拍下的顺义新城第19街区地块为例，北京市规划和自然资源委员会曾要求参加竞买的企业需具有房地产开发资质，同一集团成员企业（含全资公司、控股公司）不得同时报名竞买同一宗地。其目的就是禁止“马甲”拍地。

　　不过从整个行业现状来看，目前北京对于“马甲”拿地尚未出台相关禁止措施。中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，在全国土拍市场持续分化的背景下，北京、上海、杭州等核心城市受到了更多外地房企的关注，房企为提高几率更积极地参与土拍，甚至要求有开发资质的供应商协助参拍，进一步推高了土拍热度。

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